שנת 2026 היא שנה מרכזית עבור מגזר הנכסים בסין

בשנה מרכזית זו של מעבר בין דגמים ישנים לחדשים ומניעים בתחום הנדל"ן, תחום הנדל"ן השיג הישגים מכריעים בשנת 2025. המדיניות הקימה מסגרת תמיכה שיטתית הכוללת ביקוש, היצע והגנה, והניעה את שוק הנדל"ן לקראת ייצוב ושיפור מתמשכים. מערך אבטחת הדיור עבר הרחבה ושדרוג משמעותיים, ההתחדשות העירונית התקדמה משמעותית, המשימה של הבטחת מסירת הנכס הושלמה במלואה, בניית 'דיור איכותי' צברה תאוצה והושגו פריצות דרך בפתרון סיכוני החוב הארגוני. בסך הכל, המגזר הראה מסלול התפתחות של התקדמות מתמדת.

 

בשלב מרכזי זה, 'סקירה שנתית 2025–2026' בוחנת את התפתחויות הנדל"ן של השנה באמצעות ניתוח מדיניות ותצפית על מגמות שוק, תוך התמקדות בכיווני טרנספורמציה עתידיים עבור מפתחי נכסים כדי לתמוך בצמיחת תעשייה באיכות גבוהה-.

 

מאת Xu Qian, יומן נדל"ן בסין|בייג'ין

 

כששנת 2025 מתקרבת לסיומה, שוק הנכסים בסין הפגין שינויים חיוביים על רקע התאמות עמוקות.

 

באחד-עשר החודשים הראשונים של השנה הזו, המכירות המצטברות של דיור מסחרי חדש בפריסה ארצית הגיעו ל-7.5 טריליון יואן, כאשר נתון השנה המלא צפוי להישאר בטווח של 8 טריליון עד 9 טריליון יואן. למרות שזה נופל מנפח המכירות של 9.7 טריליון יואן שנרשם ב-2024 (ירידה-לשנה של-שנה של 17%), שיעור הירידה הצטמצם באופן משמעותי, מה שמעיד על כך שהשוק מגבש בהדרגה את הבסיס שלו.

 

שוק הקרקעות היה הראשון שהראה סימני התחממות. מפתחים פרטיים, שנעדרו זמן רב מהגשת הצעות מחיר, חזרו למערכה, והתמקדו במגרשים ראשיים בערים- ו-שניה. לדוגמה, ברובע צ'אויאנג בבייג'ינג, חלקת Songyuli עשתה יותר ממאה סבבים של הצעות לפני שהובטחה על ידי Maoyuan Real Estate תמורת 5.024 מיליארד יואן. באופן דומה, חלקה במחוז פידו, צ'נגדו, עשתה 35 סבבי הצעות לפני שהבטיחה אותה על ידי ג'ינשה לודאו תמורת 337 מיליון ¥, המהווה שיעור פרמיה של 39.53%. התפתחויות אלו מעידות על התאוששות חלקית באמון השוק.

 

שינוי מהותי מתעורר גם ברמת התאגיד. קבוצה של מפתחי נכסים במצוקה, דוגמת Sunac וקאנטרי גארדן, יוצאת בהדרגה משעתן החשוכה ביותר באמצעות ארגון מחדש של חובות מפרך, ומאותתת כי שיא המחדלים בחובות הנדל"ן חלף.

 

במבט קדימה לשנת 2026, מסלול המדיניות מוגדר כעת בבירור. ועידת העבודה הכלכלית המרכזית שהתכנסה לאחרונה העניקה עדיפות ל'חתירה לייצוב שוק הנכסים', תוך תיאום לראשונה של שלושת היעדים של 'שליטה בהיצע החדש, צמצום המלאי וייעול ההיצע'. כמו כן, קראו להעמיק רפורמות במערכת קופות הגמל לדיור, קידום מסודר של בנייה 'דיור איכותי' ופיתוח מואץ של מודל חדש למגזר הנכסים.

 

הוועידה הלאומית שהסתיימה לאחרונה על שיכון ופיתוח כפר- עירוני הדגישה באופן דומה את 'שאיפה לייצב את שוק הנכסים'. היא קראה לממשלות המוניציפליות לנצל באופן מלא את האוטונומיה שלהן בהסדרת נכסים, להתאים ולייעל את המדיניות בהתאם, לתמוך בצרכי הדיור החיוניים והמשדרגים של התושבים ולקדם פעילות יציבה בשוק. עוד הוא דחק בפיתוח מואץ של מודל פיתוח נכסים חדש וביסוס מסודר של מערכות יסוד.

 

סדרת הסדרים זו מצביעה על כך שמדיניות הנכסים עוברת מאמצעי תמיכה-קצרים למסגרות מוסדיות-בינוניות ל-ארוכות-טווח, במטרה לאפשר נחיתה רכה לשוק ולשינוי מודל הפיתוח שלו. מגזר הנכסים של סין מואץ לקראת מחזור חדש של פיתוח-איכותי המתמקד באנשים ומתואם לדינמיקת הביקוש-של ההיצע.

 

בשנת 2026, צפויה חבילה שיטתית וממוקדת יותר של מדיניות ייצוב שוק הנכסים.

 

━━━━

 

2025: מדיניות נפרסת במלואה

 

'ייצוב וריבאונד' מתחיל להניב פרי

 

שנת 2025 הייתה שנה של "מדיניות חזקה" ודינמיקה של "שוק חלש" המשולבים זה בזה עבור מגזר הנכסים בסין. חזית המדיניות הפגינה עקביות ונחישות חסרות תקדים, תוך התמקדות בבסיס היציבות; עם זאת, חזית השוק חשפה מומנטום אנדוגני לא מספיק, וחזרה לשלב הסתגלות המחפש שיווי משקל חדש לאחר ריבאונד קצר.

 

"לייצב את שוקי הנדל"ן והמניות, ולהניע בהתמדה את שוק הנדל"ן לעצירת ירידות והתייצבות". זה כלל את ההנחיה הכוללת עבור מגזר הנדל"ן של 2025, שהתוותה בוועידת העבודה הכלכלית המרכזית בסוף 2024. משמעותה נבעה מהעובדה שמאז הרבעון הרביעי של 2024, כמויות מכירות בתים חדשים בערים מפתח שמרו על מסלול התאוששות במשך שני רבעונים רצופים, בעוד שסימנו צמיחה שנייה - של הצלחה בעסקאות וירידה בעסקאות. השוק.

 

בקונגרס העממי הלאומי במרץ 2025, דוח העבודה הממשלתי כלל לראשונה 'ייצוב שוק הנכסים' בין הדרישות הכוללות שלו, והדגיש שוב את הצורך 'להמשיך במאמצים לייצב את שוק הנכסים ולהפוך את הירידה שלו'. זה שידר את המחויבות האיתנה של הממשלה המרכזית ליציבות השוק. גם המונח 'דיור איכותי' עשה את הופעת הבכורה שלו בדוח, עם בנייה מואצת של נכסים כאלה שצפויה להניע איטרציה ושדרוג של מוצרים, ובכך לקדם את ייצוב השוק באמצעות היצע- באיכות גבוהה.

 

תחת הדחיפה המרוכזת של מדיניות זו, שוק הנכסים חווה שיא התאוששות צנוע בתחילת השנה, עם ביצועים חזקים במיוחד בערים-ראשונות ובערי ליבה-מובחרות. במהלך הרבעון הראשון של השנה, שטח הנכסים החדשים למגורים מסחריים שנמכרו באמצעות חוזים מקוונים בשנג'ן זינק ביותר מ-80% בשנה-לאחר-שנה, בעוד ערים כולל שנגחאי, גואנגג'ואו, האנגג'ואו, נינגבו ונאנג'ינג רשמו כולן עליות-לאחר-שנה העולה על 20% של תקווה להתייצבות קצרה.

 

עם זאת, היסודות של התאוששות זו התגלו שבריריים. ככל שהביקוש העצוב-השתחרר במהירות, מומנטום השוק נחלש באופן ניכר מאפריל ואילך.

 

נתוני הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה מצביעים על כך מינואר עד אפריל, הכנסות המכירות של דיור מסחרי חדש ירדו ב-3.2% משנה-לאחר-שנה, והגדילו את הירידה ב-1.1 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון. ההשקעות בפיתוח נדל"ן ירדו ב-10.3% משנה-לאחר-שנה, כשההתכווצות העמיקה ב-0.4 נקודות אחוז מהרבעון הראשון, וחזרה לירידה דו-ספרתית. גם מספר הערים שחוות עליית מחירי הנכסים ירד. מבין 70 ערים גדולות ובינוניות-בגודל, 22 ראו עליות-לחודש- במחירי דירות חדשות, שתיים פחות מאשר במרץ; חמש ערים רשמו עליות-לחודש-בחודש במחירי הדירות-יד שנייה, חמש פחות מאשר במרץ.

 

למרות קריאות חוזרות ונשנות של רשויות מרכזיות בפגישות מפתח באפריל, יוני ואוגוסט "לבסס את המגמה המייצבת" ו"לאמץ צעדים חזקים יותר", יחד עם חבילות תמיכה רצופות של מדיניות שהוציאו ממשלות מקומיות - לרבות הקלות נוספות של מגבלות הרכישה בערים-ראשונות, הסרת ריבית המינימום על הלוואות, הפחתת מדיניות רכישת מקדמה של 15% מדיניות מקדמה והגדלת קצבאות ביטוח דיור ל-15% - האפקטיביות של אמצעים אלה הראתה תשואות שוליות פוחתות.

 

מעבר למידת חוסן בשווקי האמצע-עד-הגבוהים- של ערי ליבה מסוימות, אינדיקטורים מרכזיים כגון התחלות בנייה חדשות והשקעות בפיתוח נדל"ן בפריסה ארצית המשיכו לרדת בקצב מואץ, כשהשוק כולו נכנס לשלב של 'ירידה אינרציאלית'. ה'דופק' הקצר שנצפתה ביוני, שהונע על ידי מפתחי נכסים שהגבירו את המבצעים כדי לעמוד ביעדי ביצועים חצי-שנתיים, לא הצליח להפוך את המגמה הזו.

 

המבחן האמיתי לשוק טמון בציפיות. בעוד שהתעשייה צפתה באופן נרחב לצעדי מדיניות חזקים הדומים לשנים קודמות בתקופת שיא המכירות המסורתית של ספטמבר ואוקטובר, חלון המדיניות בסוף ספטמבר השנה נשאר שקט יחסית. הכישלון בעמידה בציפיות הוביל ישירות לעונת מכירות חסרת ברק באוקטובר, מה שפגע עוד יותר באמון השוק.

 

בכניסה לרבעון הרביעי, הלחץ כלפי מטה על שוק הנדל"ן נעשה בולט יותר. מינואר עד נובמבר, ההשקעה הלאומית בפיתוח נדל"ן ירדה ב-15.9% משנה לשנה, כאשר הירידה התרחבה ב-1.2 נקודות אחוז בהשוואה לעשרת החודשים הראשונים, מה שגרר עוד יותר את הצמיחה הכוללת בהשקעות. גם מחירי הנכסים התמודדו עם לחץ: בחודש נובמבר, רק שמונה מתוך 70 ערים ברחבי הארץ ראו עליות-לחודש-במחירי דירות חדשות, בעוד שאף ערים לא רשמו עליות במחירי דירות יד שנייה-. היקפי העסקאות והמחירים השנתיים הגיעו לשיא במרץ, כאשר הרבעון הרביעי סימן את שפל הביצועים של השנה.

 

בסקור את השנה כולה, מסלול מובהק של שוק נכסים ש'התחיל גבוה אבל הסתיים נמוך' עולה בבירור: משיא המכירות במרץ, לעלייה קלה ביוני, ולבסוף הגיע לתחתית ברבעון הרביעי. השנה הזו לא רק תפסה את מסלול השוק אלא גם סימנה צעד מכריע במעבר הקשה של התעשייה הרחק מהמחזור הישן לעבר מודל פיתוח חדש המתמקד ב'ייצוב ציפיות ובניית בתים איכותיים'.

 

━━━━

 

2026: התמקדות בייצוב שוק הנכסים

האצת בניית דגם חדש

 

מול שינויים גלובליים חסרי תקדים, ישיבת המליאה הרביעית של הוועדה המרכזית ה-20 של ה-CPC סקרה ואימצה את 'הצעת הוועדה המרכזית של המפלגה הקומוניסטית של סין על גיבוש תוכנית חמשת השנים ה-15 לפיתוח כלכלי וחברתי לאומי'. הוא ציין במפורש את הצורך 'לקדם פיתוח איכותי-במגזר הנדל"ן" והדגיש את 'ביטול צעדים מגבילים בלתי סבירים על צריכת דיור'.

 

החלטה זו חורגת מתפקידו המסורתי של הנדל"ן כמניע צמיחה כלכלי ייחודי, ומאותתת על שינוי תעשייתי מ"הרחבת קנה מידה" ל"שיפור איכות" ומ"כלי גירוי כלכלי" ל"אבן יסוד של יציבות חברתית". הוא מתווה את המסלול לפיתוח נדל"ן בחמש השנים הבאות ואילך.

 

כדי לקדם פיתוח איכותי-במגזר הנכסים, המשימה העיקרית היא לייצב את השוק ולבלום את הדעיכה שלו. כשנת הפתיחה של תוכנית החומש ה-15-, ל-2026 יש חשיבות קריטית במיוחד.

 

ועידת העבודה הכלכלית המרכזית שהתכנסה לאחרונה הנחה במפורש: 'התמקד במאמצים בייצוב שוק הנכסים, יישום אמצעים ספציפיים-לעיר כדי לשלוט באספקה ​​חדשה, לצמצם מלאי ולייעל את ההיצע. עידוד רכישת מלאי דיור מסחרי קיים לשימוש בעיקר בדיור בר השגה. להעמיק את הרפורמות במערך קופות הגמל לדיור ולקדם בצורה מסודרת בניית דיור איכותי. להאיץ ביסוס מודל פיתוח חדש לתחום הנכסים״. הצהרה תמציתית אך מעמיקה זו כוללת הסדרים מקיפים המתפרשים על ייצוב שוק ועד לשינוי מודל.

 

ב-16 בדצמבר, סוכנות הידיעות Xinhua פרסמה את הפרשנות של משרד הוועדה המרכזית לעניינים פיננסיים וכלכליים לרוח ועידת העבודה הכלכלית המרכזית של 2025. במשרד ציינו כי "הירידה המתמשכת בהשקעות בפיתוח נדל"ן משקפת מאמצים מקומיים לקלוט מלאי ובקרה קפדנית על היצע חדש, המייצגת בחירה רציונלית של היזמים בתגובה לתנאי השוק הנוכחיים, והדגישה את הצורך ב"ניתוח אובייקטיבי והערכה נכונה". עוד הוא הבהיר כי לנדל"ן יש קישוריות חזקה והשלכות חברתיות רחבות, וזוכה לתשומת לב ציבורית משמעותית. 'נפחי העסקאות הן עבור בתים חדשים והן-יד שניה נשארים יציבים ביסודו, כאשר קצב הירידות במחירי הנכס מצטמצם בהתמדה.'

 

הצהרות אלו מאשרות את החשיבות הקריטית של המגזר והן מתייחסות לחששות השוק לגבי 'ירידה בתעשייה', מה שמאותת על אוריינטציה של מדיניות שמסתכלת באופן רציונלי על תנודות-לטווח קצר.

 

הוועדה המרכזית לעניינים פיננסיים וכלכליים ניתחה עוד כי 'בשנת 2024, שיעור העיור של סין המבוסס על תושבי קבע הגיע ל-67%, בעוד ששיעור העיור המבוסס על תושבים רשומים נשאר מתחת ל-50%.' הדרישה הנוקשה לדיור מ'תושבים עירוניים חדשים' כמו מהגרי עבודה חדשים ובוגרי אוניברסיטאות טריים מחייבת שחרור מתמשך.

 

"יש ליישם צעדים ממוקדים יותר בצד הביקוש כדי לשחרר באופן מלא את צורכי הדיור הנוקשים והמשדרגים של התושבים". הצעדים הבאים יכללו "העמקת הרפורמה במערכת קופות הגמל לדיור" ו"יישום צעדי אשראי לדיור ומדיניות מס" להפחתת עלויות רכישת דירות ולפתיחת ביקוש ל"החלפת נכסים ישנים בחדשים" ו"שדרוג מבתים קטנים יותר לגדולים".

 

בנוגע להפחתת המלאי, הבהירה הממשלה המרכזית כי "ייתכן שישתמשו באג"ח ממשלתיות מקומיות כדי לתמוך בהחייאה של עתודות קרקע סרק ורכישת מלאי דיור מסחרי קיים". ערים קיבלו אוטונומיה רבה יותר על ישויות רכישה, תמחור ושימוש בקרקע, במטרה להשיג יעדים כפולים של קליטת מלאי ואופטימיזציה של מבנה האספקה.

 

המשרד המרכזי לעניינים פיננסיים וכלכליים הדגיש עוד את הצורך "לתקן ולשכלל מערכות בסיסיות המסדירות פיתוח, מימון ומכירה של נכסים, תוך תזמון קפדני של הכנסת מסגרות חדשות שיחליפו בהדרגה שיטות מיושנות". הוא גם הדגיש ש'עבודה משמעותית נותרה בהתחדשות עירונית, במיוחד בנוגע לדיור רעוע ופיתוח כפר-ב-עיר', המתווה מסלול-לטווח ארוך לפיתוח איכותי-של המגזר.

 

"הסיבה העיקרית לשפל הנוכחי בשוק הנדל"ן נעוצה בחוסר אמון. אזרחים סינים אינם חסרי כספים; במקום זאת, הם מעדיפים יותר ויותר הפקדת כספים בבנקים על פני השקעה ברכישת נכסים", הצהיר מנג שיאוסו, לשעבר ראש ה-National Housing Task Force ויו"ר קבוצת הנדל"ן בסין. הוא צופה כי שנת 2026 תהיה נקודת מפנה מרכזית במחירי הנכסים הסיניים, כשהשוק יתייצב ויתאושש.

 

מוסדות מחקר מרובים גם מעריכים ששוק הנכסים יתייצב באופן כללי עד 2026. נכסי פרימיום בערי הליבה צפויים להתייצב תחילה, בתמיכת חידודי מדיניות וביקוש, בעוד ערים-נמוכות יותר ימשיכו להתמודד עם לחץ לפנות מלאי. היגיון הפיתוח של הענף עובר מ"התרחבות מצטברת" ל"אופטימיזציה של מלאי קיים", כאשר דיור בר השגה, התחדשות עירונית ובנייה של "דיור איכותי" מתהווים כיווני מפתח. עם תמיכה מתמשכת במדיניות והתאוששות כלכלית הדרגתית, שוק הנכסים מוכן לנחיתה רכה ולפיתוח בריא לטווח ארוך.

 

המסע של חמש-שנות השינוי לא היה חלק, אך יציבות המדיניות וחוסן השוק יוצרים יחד נקודת התחלה חדשה. מצמיחה מהירה למעבר מונע-איכות, מ'התרחבות מונעת בקנה מידה- ל'פיתוח ממוקד באנשים-, מגזר הנכסים של סין מעצב בשקט אך עמוק מחדש את קואורדינטות הערך שלו באמצעות תהליך טרנספורמטיבי זה.

 

שנת 2026 מסמנת לא רק התחלה חדשה כרונולוגית, אלא צומת מרכזי בארגון מחדש לוגי של התעשייה. ככל שתנודות-קצרת הטווח שוככות בהדרגה ומנגנונים לטווח ארוך-מתגבשים בהתמדה, מתגלה באופק עידן דיור בריא יותר ובר קיימא-המתאים יותר לרווחת-האדם-.